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主题:2015.10阿松评房:中国铁建梧桐苑-二期狂销速度惊人 价格清盘在即

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武汉阿松

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发表于2014-03-31 16:19:49 |只看该作者
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(2015.5更新)阿松评房:中国铁建梧桐苑-开盘1年千套售罄 梧桐能否怒放依旧

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本文为武汉阿松原创,倾力制作,希望对大家购房带来帮助。

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【编者按】中国铁建梧桐苑位于光谷民族大道与汤逊湖北路交汇处,占地面积12万方,建筑面积36万方,是由中铁十一局集团旗下的中铁11局武汉房地产开发有限公司开发的集商业住宅于一身的中型项目。

项目共分2大期开发,2014年5月已首次开盘,现一期已基本售罄,2015年6月推出二期,现在均价7400元/平,今天的阿松评房就带大家进入这民族大道旁的梧桐!

本文导读:

第一篇:区位-民族大道三环外,光谷民族新城崛起。

第二篇:交通-略尴尬的3.1环,公交不多、城铁。

第三篇:规划与产品-二次梧桐花开,户型面积更多样

第四篇:配套-自身2万方商业广场,能否成为商业核心?

第五篇:开发商与地价-1800元/平楼面价巨划算。

第六篇:价格分析与楼盘PK-凭何在民族新城脱颖而出?

第七篇:综合优劣势点评-难得没有硬伤的楼盘。

 


(2015.8更新)阿松评房:中国铁建梧桐苑-开盘1年千套售罄 梧桐能否怒放依旧

 

 

项目基本信息汇总

 

(2015.8更新)阿松评房:中国铁建梧桐苑-开盘1年千套售罄 梧桐能否怒放依旧

 

第一篇:区位,民族大道三环外,光谷民族新城崛起。

在光谷,有这样一块区域,位于民族大道与三环线交汇处,西接民族大道,北至中南财大,东南至汤逊湖边,以锦绣龙城为鼻祖、以韵湖湿地公园为,至今已经有10几个楼盘扎堆于此,形成了一块新兴的纯居住区。然而这个却唯独缺少一个耳熟能详的名称,鉴于此房天下特联合名湖豪庭发起了【光谷!我为冠名】的活动,通过为期两个月的征集,并经过中国指数研究院华中分院认证,这个区域终于有了一个正式的名字——“光谷民族新城”。

深入了解本请点击http://newhouse.wuhan.fang.com/zt/201405/guangguzhengming.html

新名片的落成对于的发展也是一个好的开端,而名湖豪庭就是光谷民族新城内十分具有代表性的一个楼盘。

 

大区位:光谷民族大道三环外纯居住区 与光谷6KM若即若离

中国铁建梧桐苑物业地址 武汉市东湖高新区民族大道与汤逊湖北路交汇处(华师一旁)

中国铁建梧桐苑位于“光谷民族新城”-东湖高新区民族大道与汤逊湖北路交汇处(华师一旁)。从宏观上来看,中国铁建梧桐苑位于光谷民族大道三环外,各大开发商都相拥而至,丽岛美生、当代安普顿小镇、中冶南方韵湖首府等将光谷民族新城区域推向了光谷楼市的高潮,光谷民族新城项目挨着项目,正在打造成一个纯居住区。梧桐苑距离三环到不到1公里距离,距离光谷广场6KM另外,梧桐苑与光谷两大产业园:光谷软件园、光谷金融港距离是3公里多,开车或者骑车都会比较方便。但光谷内部之间的公共交通略差,没有直达的公交。目前项目门口有901、915、570路公交,距离已开通的武咸城铁汤逊湖站800米,远期规划民族大道9号线。

毋庸置疑,光谷现在的核心是光谷广场,光谷的、光谷的商业都集中在此,而梧桐苑距离三环到不到1公里距离,距离光谷广场6KM,与光谷广场不近,到光谷广场有一定的距离,同时也摆脱了尘世的喧嚣,此处更像一个安静的家。

另外,梧桐苑与光谷两大产业园:光谷软件园、光谷金融港距离也,阿松在卫星图上测量大概是3公里多,开车或者骑车都会比较方便。但光谷内部之间的公共交通略差,没有直达的公交。

 

微观区位:华师一、枫叶包围 氛围浓厚

中国铁建梧桐苑位于“光谷民族新城”,光谷民族新城位于三环线与民族大道交汇处,是光谷南新兴的生态居住区,云集了10多个楼盘,并有汤逊湖、湿地公园、华师一、枫叶等环境与资源。

中国铁建梧桐苑占地面积12万方,地块基本呈现一个正方形(除了东北角被家具厂给切去一块)。整个地块朝向方正,这让楼栋规划也相对合理,户型朝向也基本是正南北

再看看周边,梧桐苑地块东临民族大道和武咸城际铁路,南临汤逊湖北路,西临中冶南方韵湖首府,北临庙山中路(华师园路)。在项目南侧就是枫叶国际,东侧是华师一,可以说是被2所环境优美校园广阔的所环绕,西侧韵湖首府已经交房,不会受到今后建设扰民的影响,但韵湖首府是18-33层的高层,会对梧桐苑的采光和视野产生一定影响;北侧为工业园,多为一些电气和物流产业,对居住不会有影响,而且与一期相隔较远。

另外,梧桐苑民族大道,相比周边的安普顿小镇、名湖豪庭等出行更为方便一些,免去了长距离步行之苦。当然,如果是长期开车或者骑车一族可以忽略此条。

 



本帖 武汉阿松 于2015-12-14 16:48:53 编辑过,共被编辑过25次
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武汉阿松

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发表于2014-03-31 16:22:04 |只看该作者
沙发

第二篇:交通,略尴尬的3.1环,公交不多、城铁。

中国铁建梧桐苑交通状况 乘坐570、902、915路公交至民族大道大学园南路下车即到,或乘坐732路公交至民族大道顾庄村下车步行3分钟即到。本项目距离武咸城铁汤逊湖站仅700米,远期规划9号线。

 

梧桐苑公交车汇总:902当头民族大道大学园南路站 811已出三环线步行5分钟可达二期

为什么说略尴尬的3.1环?因为几条市区大线583、572到只到锦绣龙城为止了,并没有出三环线;811经过开发商的努力,现在开到了名湖豪庭门口,但离梧桐苑还有一定距离,这让三环外的公共交通感觉就像差了“一口气”。

距离梧桐苑最近的就是民族大道上的民族大道大学园南路站,此处有570、9902、915四路公交车,其570发出频率较少,是经南湖大道开往武昌火车站,其他9字头车为江夏公交,其中只有901车次最多,但上车3块而且一般车上人都比较多,902和915则很少看到。

离梧桐苑几百米之外的民族大道顾庄村站还有732路公交,此站已经到了丽岛美生门口,步行距离就很长不值当了,732也只到光谷广场,而且车次也不多。不过去藏龙岛可以考虑坐此车。

811现在可以开到名湖豪庭门口,距离梧桐苑二期最近的地方大概是300多米的距离,应该是在步行范围之内,811作为横贯武昌的大线,发车频率较高,应该是可以倚仗的。

当然,等区域楼盘都入住发展起来之后,公共交通应该会有很大提升。

 

 

 

名湖豪庭兑现业主承诺——811名湖豪庭站正式运营

 


阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

梧桐苑二期与名湖豪庭811终点站测距 最近约300米

 

距离汤逊湖城铁站步行15分钟 武咸城铁何时才能担大任?

武咸城际铁路于2013年12月28日正式开通,由武昌火车站开往咸宁南站。在梧桐苑设置了汤逊湖站,从理想情况下看,从汤逊湖站坐城铁20分钟左右可以抵达武昌火车站,在武昌火车站就可以转乘4号线畅达武汉三镇了。但现实十分骨干,由铁道部运营的城铁一天只有10多个班次,其中停靠汤逊湖站的就更少了,恐怕一两个小时才能有一趟城铁路过。

当然,以后城铁班次会越来越多,但能否达到地上轻轨的标准,未来很长时间都将是个疑问。

 

梧桐苑门口可以看到城铁巨大的桥墩

关于城铁详细可以阅读:

【总帖】12.28大事记 阿松武咸城铁&4号线开通首日试乘全景日记

http://haishangwuyuehuabl027.fang.com/bbs/2610862664~-1/532491878_532491878.htm

去探了下汤逊湖城铁站,才知道什么叫冷冷清清凄凄惨惨戚戚

http://wutongyuanzgtj027.fang.com/bbs/2611100176~-1/105515503_105515503.htm

 

9号线像万里浮云 已从2020年第三轮规划中被砍 可期不可求


阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

轨道9号线一期自植物园经鲁磨路、光谷广场、民族大道至城铁汤逊湖站,其建设将构建武昌东部纵向及南湖地区横向的快速轨道交通走廊,加强南湖居住组团、大学园区、光谷及东湖风景区的相互联系,缩短东南部区域空间距离,可以极大缓解城市道路交通压力。

目前,9号线已经从武汉市第三轮轨道交通规划(2014-2020)中去除,可能延后至下一轮规划,具体开工时间成未知数。

 

有轨电车规划确定 预计2016年底通车 T2线路由汤逊湖城铁站通往光谷东 T1线路由关山大道通往藏龙岛

请输入帖子标题 字数上限40个汉字

以下内容转自武汉交通信息网2014年3月18日新闻:http://www.whjt.gov.cn/jtzx/whjt/2014/03/18/51712.htm

根据规划,光谷有轨电车T1示范线起于光谷街,止于光谷大道,走向为光谷街—关山大道—三环线—光谷一路—光谷大道。线路全长14.6公里,拟设站点21个。T1示范线敷设在东湖高新区建成区较为成熟区域,串联了商业区、生活区和产业区,与轨道交通2、9、11和13号线有很好的衔接,是光谷建成区南北向重要的公共客运服务系统。

有轨电车T2示范线起于民族大道止于光谷七路,走向为民族大道—玉龙路—大学园路—三环线—松涛路—神墩五路—光谷七路。线路全长19.2公里,拟设站点23个。T2示范线大部分敷设在光谷发展轴上,服务区域有武咸城际铁路汤逊湖站、武汉国际网球、光谷新等,与轨道交通9、11号线衔接。该线是东湖高新区重要的东西向公共客运走廊,主要起到联系东湖新区内部各组团的功能。

T2线路站点:汤逊湖城铁站、大学园路、汤逊湖北路、武大园路、万科花园站(远期预留)、万科城市花园站、光谷大道站、工程大学站、武黄立交站、网球站、省奥体站、九夫小路站、大吕路站、光谷四路站、光谷五路站、松涛路站、光谷六路站、高科园路站、高科园二路站、高新二路站、神墩三路站、高新大道站、九峰二路站、九峰一路站、珊瑚北路站

详情可参考:重磅!武汉有轨电车T2线选址规划公示!附具体站点及楼盘测距!》》》

9号线建成最早也是2020年的事情了,但此规划确实存在,以后如何发展只能拭目以待!

关于交通状况的解读也可以参考此网友的发帖:

全面分析中国铁建梧桐苑交通情况:开车、公交、、城铁哪个靠谱》》》



本帖 武汉阿松 于2015-06-25 15:01:18 编辑过,共被编辑过8次
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武汉阿松

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发表于2014-03-31 16:22:21 |只看该作者
板凳

第三篇:产品,二期产品热销,更改规划后两房户型消失

项目总体规划解析:高低错落有致 现代房地产规划

中国铁建梧桐苑共分为2期开发,由4栋18层、4栋26层、10栋32层住宅楼,2栋2层独立商业楼,1栋17层LOFT、2栋23层SOHO,1栋3层幼儿园组成,总建筑面积366366平方米,项目南边的1-10号楼为一期。中国铁建梧桐苑规划中有2栋商住楼,其中1号楼的是一栋LOFT,民族大道的2栋为SOHO已改成了1栋,不会在近期推售。

 
阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开


 

二期经济技术指标:总建筑面积14.6万方 计容积率面积12.3万方 总户数1220户 总停车位788个 车位配比 1:0.64

 

在售二期楼栋分析:二期除12和15号楼未推出 其他楼栋均在售

16、17、18号楼位置分析 小区最北 庙山中路

从平面规划图中可以看到,17号楼和18号楼在梧桐苑小区中的最北面一排,庙山中路,朝向基本为正南北朝向,均为32层,楼高96米。

南面楼间距正常:17号楼正南面为1个单元的13号楼,也是32层。18号楼正南面为1个单元的14号楼,也是32层。楼间距来讲还算正常,约为40米,但由于南面2个楼栋均为1个单元,所以对视野和采光的遮挡不会很严重。18号楼南面有地上配电房,低楼层的需要考虑噪音及可能的辐射影响。

北面临庙山中路和工业园:17和18号楼北面为庙山中路,庙山中路是几个物流工业园,从现在的情况来看,工业的影响不大。值得一提的是,庙山中路侧面有高压电力走廊,阿松个人猜想应该是全地下高压线,但具体情况是什么仍然不太确定,各位购房者可得了解清楚了哦!

东面为家具厂:17和18号楼东面为家具厂,但从未来的规划来说是公共停车场,家具厂可能存在一定噪音和粉尘,具体的影响大家也需要考虑进去。

西面为中冶南方韵湖首府:16号楼西面为中冶南方韵湖首府21号楼。

 

14号楼位置分析:家具厂 东面为华师一

14号楼位于小区东面一排,离庙山中路的第二排,可以说受到庙山中路影响较小,不过由于东面的家具厂,还是有一些不确定因素,家具厂以后若改造成公共停车场,也会有噪音尾气的影响。14号楼东面为民族大道和华师一,可以看到武咸城铁,东南面的写字楼由以前的两栋改成了一栋,视野还是比较开阔的。

 

13号楼位置分析:二期楼王

13号楼位于小区,南面是一期的9号楼,虽然说景观视野不算开阔,但地处小区中间较为安全,受周边影响小,也可以看小区景观带。

 

11号楼位置分析:韵湖首府较为闭塞

11号楼所处的位置相对闭塞,周边全是高层,如果想要采光视野的话会感觉比较压抑。不过周边没有不确定因素,算是一点。11号楼位于小区最里面,如果以后要步行出小区距离也算是比较远的了。

 

 

中国铁建梧桐苑五期(大二期)17、18号楼位置分析及户型点评

 

 

 

16-A户型 103平三房两厅一卫 高性能的通透三房

 

16-B户型 93平 不通透朝南小三房 单价比通透户型略低

 

 

 

13号楼-A户型 127平两梯三户西边户型 经济型四房 针对小区广场

 

 

13号楼B户型 全朝南103平 不通透但可


13号楼C户型 梧桐苑最大户型 单价达到7700元/平

 

 

 

11号楼A户型 126平 三房半通透户型

11号楼B户型91平 不通透小三房

 

 

 

 

 


中国铁建梧桐苑五期(大二期)17、18号楼位置分析及户型点评

 

17号楼标准层平面规划图



中国铁建梧桐苑五期(大二期)17、18号楼位置分析及户型点评

18号楼标准层平面规划图

 

17-1户型 建筑面积128平 紧凑四房 本次推盘最大的户型

此户型位于17号楼的最西头和最东头,2个单元中各有一套共2套。

户型:

1、本次加推中面积最大的户型,改善性需求,128平四房两厅两卫设计,功能性较强,可适合人口更多的家庭居住。

2、客厅与餐厅南北正对,客厅餐厅南北双阳台,餐厅在厨房门口,设计较为合理。

3、4个房间均带有飘窗,有一定赠送面积。

4、整个户型南面光照完整,客厅和2个卧室均朝南,且受中间104平户型遮挡较小,视野相对宽阔。

 

户型不足:

1、房间面积较小,两个次卧开间都只有3米,书房面积就更小了,居住舒适度一般。

2、承重墙较多,户型后期修改空间较小。

3、位于东头或西头,可能有西晒影响,外面面积较大,如外墙防水做不好可能有漏水。

 

 

17-2户型 105平全朝南三房 市场较为少见

此户型位于2梯3户的中间户,一层楼共2套。

户型:

1、客厅和3个房间均朝南,采光和日照很好。

2、有储藏间和生活阳台设计,功能性较强。

3、达到100平符合需求。

 

户型不足:

1、104平做全朝南户型较为少见,北面没有窗户房间不通风是全朝南户型的最大问题,104平通常可以买到南北通透户型了。

2、餐厅在房间大门口,采光相对较暗。

3、阳台进深只有1米4,相对是比较窄的。且阳台连通主卧和客厅,主卧私密性较差。

4、主卧的次卧采光较差,窗户很小且有空调位遮挡。

 

 

 

17-3户型 103平南北通透三房 总价不高实用性强

位于2个单元交接出,一层共2套。

户型:

1、104平南北通透三房,算是户型适合、总价不高、户型结构较好的户型

2、客厅与餐厅正对、主卧与次卧正对,通风较好。

3、南北双阳台,餐厅和厨房在一起。

4、3个卧室均有飘窗。

5、达到100平符合需求。

 

户型不足:

1、次卧位于房间门口,做卧室显然不太适合,做书房私密性也相对较差。

2、2个阳台都比较小,实用性不强。

3、另一个次卧开间2米8,窗户也比较小,舒适度不高。

4、只有一个卫生间,且面积较小。

 

 

 

 

18-1户型 标准三房两厅两卫

18号楼为2梯4户 113平户型为2个边户

户型:

1、113平三房两厅两卫,相比128平户型,功能性相似但总价低一些。

2、客厅餐厅正对,通风较好,南北双阳台,房间都有飘窗。

 

户型不足:

1、次卧在门口,私密性较差,公共卫生间的位置较为奇怪,离各个功能区都很远。

2、房间普遍比较小。

3、餐厅和2个次卧均朝北,日照情况一般。且中间户96平南面较为凸出,对此户型日照和视野有一定遮挡。(例如西头的113户型,上午的日照时间就很短)

18-2户型 92平南向三房 本次加推最小户型

户型:

1、本是梧桐苑二期两栋楼中面积最小的户型,总价最低。

2、客厅、主卧和次卧1均朝南,另一个次卧朝西(或朝东),采光日照良好。

3、有储物间设计,亦可与次卧连为一体。卫生间干湿分区设计,减少面积浪费。

4、阳台进深2米1,相对其他几个户型较大一点。有2个卧室带有飘窗。

户型不足:

1、南向户型北面无窗户,不通透,北面无窗户会比较压抑。

2、餐厅在卫生间门口,采光较差,可能有一定气味干扰。

 

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以下为一期已售完楼栋历史信息参考:

中国铁建梧桐苑整体楼栋规划错落有致,朝向基本为真南正北,从规划图中可以大体看出没有位置差的楼栋,而阿松本人觉得一期规划中8、9号楼为比较好的楼栋。

 

 360截图20140904122411203

 

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以下为历史户型信息,供参考。

中国铁建梧桐苑于5月1日首次开盘,推出了1、2、6号楼,9月第二次开盘,推出的楼栋比一期更多、楼栋位置更好,且户型面积区间是更加丰富的。

 

楼栋解析:3号楼二次加推 南侧无遮挡小区主大门

首先让我们来看看3号楼,3号楼是中国铁建梧桐苑一期第二批推出的主力楼栋,3号楼一共2个单元18层,每个单元两梯四户,共有144套住宅。相比第一组团的1、2、6号楼,3号楼的位置更小区中间,小区大门也商业。由于南边没有遮挡,采光和视野会相对较好,但也可能受到大门或者小区商业比较吵杂的影响。

F2

3号楼G3户型76平米 南北通透两房

户型点评-:
  1、76平米南北通透两房,市场上罕见,总价低,对于手头比较紧又想买通透户型的购房者来说,是很不错的选择。
  2、布局合理,餐厅位于厨房门口,客厅采光面很宽。
  3、主卧、次卧均带阳台,形成南北双阳台设计。
  4、位于两个单元的交界处,没有西晒、东晒困扰,外墙面积小,外墙漏水的概率也低。
  劣势:
  1、只有一个主卧朝南,客厅全朝北,客厅光照会较差。
  2、次卧面积很小,仅有8个平方左右,不过可以把阳台连同合并进来。
  3、房间大门正对次卧大门,影响次卧私密性。
  4、如果仔细看户型分布图,会发现76平户型是凹在里面的,被左右两个88平户型夹在中间,南面的视野会比较狭窄,日照时间不会是全天。

3号楼G2户型88平米 南向的3+1房

户型点评-:
  1、88平米做成三房比较难得,还带有一个储藏室,可以满足三代同堂需求,或拥有完整的书房空间。
  2、南向户型采光较好,3号楼前面无遮挡,除了一个次卧朝西(或朝东)之外,其他房间全部朝南,有很好的阳光。
  3、改造空间很大,进门口的储藏室可以和次卧合为一体,扩大次卧空间;如果有需要主卧也可以和相邻次卧合并成套间,增加舒适度。
  4、有一定赠送空间,主卧、次卧均带有全赠送的飘窗,客厅所带阳台面积也超过6个平方,阳台进深达到2米1.
  不足:
  1、88平米做成三房必然导致房间面积较小,两个次卧的宽度分别为2米2和2米65,如果单独做成一个房间会狭小。
  2、北面无窗户,厨房采光通风较差,次卧较暗,主卧采光面只有墙面的一半,不过这是全朝南户型的通病。
  3、卫生间与餐厅相对,可能有一定影响。

3号楼G1户型107平米

梧桐苑一期1、2、6号楼没有100平米以上的大户型是一个遗憾,因为100平米可以(但现在新政出台高校毕业生不需要100平米了),那这个户型还会这么抢手吗?107户型位于3号楼东西两个坝头,一层楼有2套。

户型点评-:
  1、107平三房两厅两卫,相对比较紧凑,一般只有110平以上的户型才会做两个卫生间,但此户型用107平就做到了。
  2、通透性较好,主卧和次卧、客厅和次卧都可以通风。
  3、功能区完全分开,厨房和餐厅形成一个功能区,客厅与餐厅分开单独的功能区。
  4、餐厅、客厅双阳台,主卧带飘窗
  劣势:
  1、走廊比较长,比较浪费面积,包括主卧门口的部分也比较浪费。
  2、餐厅与客厅隔的太远,是否会使得房间过于分散,这个要看个人喜好了。
  3、南面视野会被88平米户型遮挡一部分。
  4、如果客厅和厕所相对而通透,气味会不会有点问题?

再让我们来看看4号楼,4号楼为两梯四户,两个边户为90平的F1户型,中间2户型为南向的。由于4号楼只有18层,只会布置一部消防楼梯,相对公摊面积可能也会更小一些,但由于4个户型均为小户型,公摊率也差不多。

4号楼F1户型90平三房:舒适小三房  超具性价比户型

1、此户型位于4号楼,为上次开盘中最具看点的户型,4号楼两梯四户,此户型位于楼栋两边南边通透。整个房间布局合理,可以看到走廊浪费的空间之分之小,餐厅与厨房在一起提升舒适度。
  2、90平米做成三房具有很高性价比,在总价相对不高的情况下可以享受与110平三房巷媲美的很高的舒适度。
  3、2个卧室朝南保证采光,客厅宽6.5超宽阳台会显得很大气,客厅的采光面很宽。
  4、南边次卧室虽然不大,但同样带有阳台形成南北双阳台格局,提高了居住舒适度。
  5、主卧带有飘窗提升扩展空间,在现代房地产规划中送面积的部分被更严格管控,能有飘窗已实属不易。
  不足:
  1、90平米对于三口之家来说绝对已经十分宽敞,但与大三房相比最大的差距就是只有1个卫生间,如果居住人口更多则会遇到一定问题。
  2、除了主卧之外的2个次卧面积都相对较小,都低于10个平方,这也是90平做成三房的比如结果。

 

4号楼78平两房:全南两房阳光照进屋中 书房可改造
阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

户型点评-:
  1、4号楼为18层,电梯配比更为充足。
  2、主卧、次卧、客厅均朝南,采光好。
  3、储藏室增加户型改造空间,如与次卧连通可以使得次卧达到15个平方。
  4、部分房间赠送了飘窗,户型整体利用率较高,浪费面积较少。
  不足:
  1、4号楼位置不小区大门和民族大道路口,可能有噪音影响。
  2、小户型不通透,不过这也是南向户型的通病。
  3、次卧如果不和储藏室打通会比较小,仅能作为儿童房或者书房使用。
  适合人群分析:
  此户型预计总价在58万左右,既能满足婚房舒适度,也不会带来很大负担。

7、8号楼户型点评 楼王入市谁与争锋

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首先从楼栋位置分布来说,7、8号楼户型结构一致,均为26层1个单元,7号楼位于小区,周边有2号楼、6号楼等楼栋环抱,可以说是比较安静适合居住的,且南面是2号楼18层,采光不会受到遮挡。而8号楼更被称为小区的楼王之一,因为小区景观带,南面为18层的3号楼,北面的12、13号楼距离较远且与8号楼错开,让8号楼有比较好的景观和视野,并且8号楼不临马路,也鲜有噪音和灰尘的干扰。

从楼栋的户型来说,7、8号楼为2梯4户设置,分别为84平和112平。

F2

楼层选择来说,由于8号楼一共只有26层,前面是18层的3号楼,任意楼层都不会受到3号楼的采光遮挡,从视野角度来讲18层以上视野会更好,可以远观汤逊湖和枫叶。

7、8号楼C2户型84平:标准南向两房 4号楼78平户型放大版 书房可优化

中国铁建梧桐苑7、8、9、10号楼C2户型2室2厅1卫1厨 84.06㎡

7、8号楼C1户型112平米:最大梧桐苑 紧凑型三房两厅两卫

今天为大家重点推荐的户型在最后,7、8号楼C1户型112平米,是中国铁建梧桐苑至今推出的最大户型,户型结构和3号楼G1户型107平有些许类似,但细节上又有不少区别。在光谷100平米以上的户型还是十分受追捧的,因为可以满足主城区的面积,虽然现在政策有所放开,但具体操作不详,100平以上的户型是妥妥的。

中国铁建梧桐苑7、8、9、10号楼C1户型3室2厅2卫1厨 112.42㎡

户型点评-:
  1、112平三房两厅两卫,属于舒适型三房,总价不会太高但也能满足需求,同时能满足面积。
  2、客厅和餐厅功能区分开,餐厅位于厨房门口,功能区有独立空间。
  3、客厅和餐厅带南北双阳台,主卧-次卧、客厅-书房做到双庭通透。
  4、主卧带飘窗,主卧进门拐角私密性较好。
  不足:
  1、客厅走廊面积较大,主卧带卫生间造成主卧入口处形成走廊,有一定空间浪费。
  2、两个卫生间相邻,资源不能在全房中平均分配。
  3、次卧和书房面积较小,次卧进深仅有2.65米,书房开间仅为2.8米。

 

详细内容可参考:户型联播-中国铁建梧桐苑 二次梧桐花开7种户型巨献
  
http://newhouse.wuhan.fang.com/2014-09-05/13693838.htm

-----------本页以下内容1、2、6号楼房源为2014年5月首次推盘房源 现已基本售罄------------

楼栋解析:1、2、6号楼强势推出

1、2、6号楼位于小区西南侧,其中1号楼为1个单元32层2梯6户,2号楼为1个单元18层2梯4户、6号楼为1个单元32层2梯4户。1号楼景观会不错前面面对枫叶和一块空地,远处可以看到汤逊湖,正面没有遮挡;2号楼前面是LOFT,由于LOFT比较宽,对2号楼有一定遮挡;6号楼位于1号楼后面,西面采光视野会受到韵湖首府高层的一定影响;但2、6号楼不主干道,楼栋相对会比较安静宜居。

户型汇总:70-90主打,紧凑户型70做2房、88和90做三房

阿松个人认为梧桐苑的户型还是十分OK的,1号楼2梯6户型最小为70平两房,总价低。2号楼90平三房则十分抢眼,南北通透且北面为超宽阳台,让整个户型显得十分大气。

1号楼B3户型70平两房:最小紧凑主打 低总价住标配两房

户型点评-:
1、此户型位于1号楼,两梯六户,小区幼儿园和汤逊湖北路。
2、户型设计紧凑,在70平米的范围内包含两个卧室、餐厅客厅,甚至还有2个阳台。
3、最大即为总价低,一般的两房至少在80平以上,而此户型相同同价位两房总价要低10万左右。
4、卫生间干湿分区,生活阳台可以扩展功能区。
不足之处:
1、主卧和次卧窗户较小采光面窄,会影响居住舒适度。
2、次卧房间面积很小,可改造空间不大。

2号楼F1户型90平三房:舒适小三房  超具性价比户型

户型点评-:
  1、此户型位于2号楼,为一期最具看点的户型,2号楼两梯四户,此户型位于楼栋两边南边通透。整个房间布局合理,可以看到走廊浪费的空间之分之小,餐厅与厨房在一起提升舒适度。
  2、90平米做成三房具有很高性价比,在总价相对不高的情况下可以享受与110平三房巷媲美的很高的舒适度。
  3、2个卧室朝南保证采光,客厅宽6.5超宽阳台会显得很大气,客厅的采光面很宽。
  4、南边次卧室虽然不大,但同样带有阳台形成南北双阳台格局,提高了居住舒适度。
  5、主卧带有飘窗提升扩展空间,在现代房地产规划中送面积的部分被更严格管控,能有飘窗已实属不易。
  不足:
  1、90平米对于三口之家来说绝对已经十分宽敞,但与大三房相比最大的差距就是只有1个卫生间,如果居住人口更多则会遇到一定问题。
  2、除了主卧之外的2个次卧面积都相对较小,都低于10个平方,这也是90平做成三房的比如结果。
  3、此户型作为本次新盘首开推出的最大户型,仅分布在只有18层的2号楼,供应量不大;2号楼楼栋位置也非最优。

其他户型点评:

 值得一提的是,中国铁建梧桐苑一期1、2、6号楼开盘中鲜有超过100平米可以的大户型,仅有部分6号楼105平户型,另外110平的大户型三房位于7号楼以后。

 

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蜂巢公馆“水土不服” 销量缓慢 大多自持或用

中国铁建梧桐苑蜂巢公馆为17层的LOFT户型,但由于商业楼为40年产权,拿地时强制规划配比,所以此产品体现出极大的“水土不服”,销售量不佳。以至于梧桐苑二期规划中原本的两栋商业楼都改成了一栋。之前有说中铁设计院会在此栋来,后来又说改到了B1楼去了,具体情况不确定的较多。

梯户比:4梯21户

物业费:3.8元/平*月

水电:商业水电费

:5.2米 交房时没有隔层

装修状况:毛坯

:无

价格:朝南约9000元/平 朝北约8500元/平

特点:低总价 适合需求和过渡性居住需求,出租可面对旁边华师一等

 

 

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 【出踩新盘】中铁梧桐苑蜂巢公馆LOFT工地图首发 24万起5.2米如何炼成

 



本帖 武汉阿松 于2015-10-20 11:58:20 编辑过,共被编辑过19次
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发表于2014-03-31 16:22:38 |只看该作者
4楼

第四篇:配套,自身8万方商业,能否成为商业核心?

小区自身配套:8万方商业中有4万方商铺 规模相当于光谷天地一半 能成商业核心?

中国铁建梧桐苑的项目规划中自带了8万方商业,其中包含了前文提到过的3栋商住楼,另外最值得一提的就是2万方商业街,初步命名为“中国铁建·光谷凤凰广场”,现在大家看到的售楼部以后就会改造成商业广场。对商业略有了解的朋友会知道,4万方的商业体量对于社区商业来说已经算比较大型的了,虽不及光谷天地的8万方,但也可以满足基本的生活配套。

梧桐苑商业街的入驻商家现在暂未确定,参与意向签约仪式的商家包括:武汉中商平价超市连锁有限责任公司、魔方(中国)公寓管理有限公司、武汉市仟吉食品有限公司、武汉市金童子商贸发展有限公司、寥记食品武汉有限公司、流行美饰品武汉有限公司、华润集团有限公司、武汉公馆娱乐有限公司、豪客来餐饮娱乐有限公司、韩式烤肉、苏宁电器等。

 

 

 

 

小区自身配套:自带华师幼儿园 部分上华师

阿松从梧桐苑售楼部了解到,华师幼儿园已经意向和梧桐苑签约入驻小区,今后业主小孩上幼儿园可以足不出户方便安全,而且据说部分可以上华师,但费用和具体详情暂且未定。不过此华师幼儿园可能并非公立幼儿园,收费标准不得而知。

 

周边商业配套:步行范围内无大型超市 最近超市为龙城武商

梧桐苑的凤凰广场没有设置大型超市,现在引进的就是精品超市华盛超市,面积约2000-3000平方米。如果仅就现在看得见的商业配套来说,锦绣龙城武商量贩、南湖社区中百仓储、关山大道光谷天地沃尔玛、远一点则也偶光谷步行街,都可以满足生活需求。

 

周边配套:光谷五小满当当 汤逊湖或成? 

光谷民族新城的时光谷五小,光谷五小的是光谷,但由于楼盘开发人口增多,光谷五小的压力也比较大。从2015年光谷来看,梧桐苑这一片都被划入光谷五小。但划分政策每年都有,等梧桐苑交房之后具体是什么情况,现在还不好说。内天祥尚府西侧还规划有一所(可能是光谷五小),玉龙岛花园规划有一所汤逊湖,当然这两所都未开工(有消息说汤逊湖2017年会投入使用),如果小孩不急着,倒是可以等待一下。

另外,现在光谷五小的初中是光谷(万科城花),但未来具体政策如何不好说。

深入光谷五小一探究竟,环境还是不错的哦!龙城路往前走已经变样!

(光谷五小实景图)

 

【阿松荐房】尹女士70-90万寻光谷民族新城110平左右三房 阿松来推荐

(规划中的汤逊湖距离梧桐苑约1公里多 有消息说2017年建成 但可信度成疑问)

 

 

汤逊湖最新政府回应

(关于汤逊湖的政府官方回复)

 

 

大家关心的“汤逊湖”,最新进展

(汤逊湖效果图)

 

周边配套:华师一(高中)、枫叶国际为周边亮点

华师一为省重点高中,在全国都久负盛名,虽然高中不能,但如果将来孩子上了华师一,照顾起来也十分方便。而且如果今后房子空置出租,周边也会提升租金价格。

枫叶国际则是一所贵族,收费较高,从到初中到高中,土豪的朋友们可以考虑下。

 

周边公园配套:湿地公园步行可达 成区域休闲 高层可远观汤逊湖

大家在地图上看到一条弧形的路,包围着的就是韵湖湿地公园,湿地公园名湖豪庭、湾郡社区等,与梧桐苑之间隔了一个中冶南方韵湖首府,虽然不能直接面对湿地公园,但也是周边散步休息好去处。湿地公园确有其规划,但具体动工时间现在暂时没有排上议事日程。

另外,中国铁建梧桐苑距离汤逊湖也不是很远,虽然没有临湖的公园,不过部分高层还是可以远观湖景的。

 

 

 

实地探访光谷民族新城湿地公园近况

(坊间有不少关于湿地公园的传闻,湿地公园也做过前期勘探,不过依然没有确定的开工日期。但规划应该是八九不离十了)

武汉光谷 光谷冠名 光谷房价

(韵湖湿地公园规划效果图)

 

周边医疗配套:民族新城无大型医院

医疗配套并不是光谷的强项,光谷现有的三甲医院是光谷广场的湖北省中医院、武汉市第三医院和武大人民医院光谷分院,离梧桐苑都是有一定的距离。不过周边的社区医院还是有一些的,例如锦绣龙城有小型社区医院。


阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

 



本帖 武汉阿松 于2015-09-28 17:34:39 编辑过,共被编辑过9次
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发表于2014-03-31 16:22:55 |只看该作者
5楼

第五篇:开发商与地价 1800元楼面价巨划算

国企拿地占 地价成本低 后期操作

2012年12月4日,中铁十一局集团房地产开发有限公司通过挂牌方式,以总价55041万元成功拿下武汉市东湖开发区庙山中路以南跟民族大道以西交汇处P(2012)117地块,土地面积12.2311万平方米,容积率2.5,楼面地价1800元/平方米,规划土地性质为住宅70年限以及商业40年限。

2013年3月18日,中铁十一局集团房地产开发有限公司已经初步把P(2012)117地块初步规划设计成为中国铁建梧桐苑,项目业态包括幼儿园、17栋高层住宅、商业、写字楼和配套设施等方面,楼盘详细情况并没有及时对外披露。

不过,如果进一步综合其它信息来看,P(2012)117地块当中有部分原本属于武汉国药科技股份有限公司工业土地,后来经过一系列变更和变通方式才成为如今现状。

 想比较起来,最近光谷的不少低价都突破3000/米,甚至光谷坐标城九期达到5228元/平,相比起来梧桐苑的低价是相当的,地价是开发商的成本,也会一定程度上影响房价的制定。

 

开发商:中铁十一局集团武汉房地产开发有限公司 五百强中国铁建旗下的中铁十一局的下属房地产公司

中铁十一局是隶属于中国铁建大集团旗下的公司,而梧桐苑的开发商又是隶属于中铁十一局旗下的房地产开发公司。不过此开发商和汉阳的中国铁建国际城并不是一家开发商,虽然他们都隶属于中国铁建大集团,但也彼此独立。

中铁十一局房地产公司在武汉并未有其他项目,但据说在成都有过一些项目,“中国铁建梧桐苑”这个案名在其他城市也有同名项目。



本帖 武汉阿松 于2015-06-25 15:16:15 编辑过,共被编辑过3次
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发表于2014-03-31 16:23:11 |只看该作者
6楼

第六篇:价格分析、预售证与销售情况,凭何在民族新城脱颖而出?

阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

梧桐苑每栋楼户型分布及备案情况

 

价格分析:二期销量好 大量楼栋无预售证平推 均价提升至2014年首期开盘价格 通透户型价格更高

中国铁建梧桐苑二期17、18号楼地价入市后,14号楼、13号楼也相继入市,但价格有所上涨。其中14号楼92平户型均价在6900左右,114户型均价在7200左右,114户型也基本售完。后来推出的13号楼堪称小区楼王,全朝南的103户型均价在7300左右,最大的138平户型均价已经达到7700元/平。后来推出的11和16号楼价格也有所上涨,通透户型在7200-7500元/平。

 

历史价格分析:(2015年6月)二期17、18号楼价格6字打头仍低开 维持性价比之王地位

中国铁建梧桐苑二期开盘前,大家对价格也有各种各样的猜想,但最终的开盘价格还是给了大家一个相对满意的答复。开发商为了走量继续保持低价快销的策略,开盘当天全朝南的92和105平户型最低价格在6400元左右,均价在6800元左右,通透三房最低价格也只有6500元,均价在7000元上下。其中17号楼103平的户型最为抢手,价格也相对较高,不过在开盘当天却基本被一抢而空。这个开盘价格相比周边名湖豪庭低了将近500-700元/平,相比天祥尚府也低了200-400元/平。但开盘后,开发商会依据销售情况对价格进行调整,有价格上涨的可能性。

 

历史价格分析:(2014五一新盘首开7200元均价 定价略高带来后患

中国铁建梧桐苑一期1、2、6号楼与2014年5月1日首次开盘,开盘当天人气不错,实际成交均在在7200-7300元左右,在当时创造了的最低价格,相当于拉低了均价500元。但大体上也是受房地产大体形势的影响,周边楼盘之后也相继有一定的价格松动。

 

中国铁建梧桐苑首次开盘现场图片:

 

相关阅读:【开盘直播】中国铁建梧桐苑5月1日首次开盘 阿松现场手机发帖直播

http://wutongyuanzgtj027.fang.com/bbs/2611100176~-1/105535862_105535862.htm

 

2014年9月27日二次开盘 销售势头变迅猛

9月27日梧桐苑二次开盘,推出3号楼和7号楼(含4号楼和8号楼部分房源),在当时的市场情况看来已经是销售的很不错了。

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【开盘报道】中国铁建梧桐苑9月27日第二次盛大开盘阿松现场报道

 

2015年6月26日二期17号楼、18号楼内部认购 价格实惠认购

二期首次开盘,推出的是17号楼和18号楼,其中103平南北通透小三房最为抢手,开盘当日去化近八成,两房成交均价在6800元左右,三房价格也刚刚超过7000,与前期价格基本持平。

 

二期开盘直播

 

二期开盘直播

http://wutongyuanzgtj027.fang.com/bbs/2611100176~-1/105646799_105646799.htm

 

风波一期业主闹维权 却引来热销
后期中国铁建梧桐苑又进行了多次加推,一共4次开盘推出了楼栋,同时也经历了风波。当时一期开盘均价在7200元左右,后,两房的均价一度达到了6600元,三房保持在7200元左右,两房最低价格甚至一度达到了6000元/平,在民族新城内有绝对的性价比!是在2014年下半年和2015年年初,市场政策放松,楼市需求量增加,梧桐苑的销售一路上升,不到一年的时间就将一期的1000套房源售罄,可谓是薄利多销,也实惠了购房者。

具体可以参考:

 9月份开盘价格表、大家过来看看

中国铁建梧桐苑特价房源推出!最低价6000一平!具体房源点进来!

 

一期备案情况详解 截止2015年5月网上备案958套(网上备案一般有几周至1个月的延迟 也有部分已销售长期不备案 详见武汉房地产市场信息网)

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一期详细指标 一期容积率为2.03

 

360截图20150514182910656

 

 

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至2015年5月为止 梧桐苑共取得4次预售证 以下是详情

 

360截图20150514182910656

 

360截图20150514182910656

 

 

 

周边楼盘对比 民族新城竞争激烈 价格或许成杀手锏

大家知道 光谷民族新城楼盘众多,其特点也大致相似,连外表都是清一色的黄色。但如果说梧桐苑的,主要也在价格这个方面。同时,相比周边楼盘,硬伤较少也是一大。天祥尚府、当代安普顿小镇、宝业光谷丽都、名湖豪庭都或多或少挨着三环线,光谷自由城、梅花坞挨着铁路,梧桐苑算是周边环境较好的一个楼盘了。简单对比请见下表。

 
阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

 

 

 



本帖 武汉阿松 于2015-10-09 10:45:22 编辑过,共被编辑过14次
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武汉阿松

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发表于2014-03-31 16:23:34 |只看该作者
7楼

第七篇:综合优劣势点评-难得没有硬伤的楼盘。

说了这么多,阿松也来总结下梧桐苑的几大不利因素和不确定因素,供各位参考,买房前可要看清楚哦!不要买了之后又后悔哦!

总体来讲,相比很多三环线或者高压线或者铁路的楼盘,在光谷一片里面梧桐苑算是环境好基本无硬伤的楼盘,但还是得提前说说几点不利因素。

 

不利因素一:周边工厂环绕,是否会有噪音粉尘影响。

梧桐苑的东北角是家具厂,北侧是物流工业园,会有一些工厂存在。家具厂以后可能会改造成公共停车场,有没有影响大家自己判断了。

 

 

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家具厂实景图

 

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北面工厂实景图

 

 

看看民族新城这一片的规划

看看民族新城这一片的规划

图中S42为规划停车场

 

不利因素二:城铁与高压线较远,影响应该不大。

梧桐苑东侧武咸城际铁路高架铁轨,但由于城铁车次很少,并且是动车相对安静,所以影响相对不大。

在民族大道城铁的另一侧,有一排高压线,但距离相对较远,影响也不会太大。

 

 

不利因素三:北面庙山中路高压电力走廊

按理说,现在的高压电力走廊应该是在地下的,总不会修高压塔吧?不过谁知道呢?

 

360截图20150514185211109

不确定因素四:1号楼前面枫叶空地。

1号楼南面汤逊湖北路,在枫叶旁有一块面积不大的空地,具体用途暂时未知。

 

不确定因素五:商业会有一定影响。

梧桐苑最南面和东面的2万方商业,虽然带来生活方便,但对于第一排的3号楼、4号楼可能有一定影响,是低楼层。

 

不确定因素六:小区内配电房篮球场得注意

梧桐苑二期内有一个篮球场,带来运动方便的同事,可能有噪音影响。同时小区里面有几个地上配电房,买房前得注意。

中国铁建梧桐苑五期(大二期)17、18号楼位置分析及户型点评

 

最后也总结梧桐苑的几大:

1、主干道,出行较为便利,未来规划9号线,如果建成将巨大受益

2、相邻诸多,氛围浓,可称为一定意义上的“房”

3、环境良好,项目自带绿化广场,周边规划韵湖湿地公园,高层可观汤逊湖

4、自带商业街,或成区域商业

 

不足:(除上文不利因素之外)

1、现阶段公交车较少,以9字头公交为主。

2、交房周期相对较长,需耐心等待。

 

网友精华点评摘选:查看更多点评点击》》》

 

阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开
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阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

阿松评房:中国铁建梧桐苑-民族大道新盘入市 华师一旁看梧桐花开

 

 

 

 

小区大门及喷泉实景图片

社区商铺已初见雏形

中国铁建梧桐苑(价格 动态 户型图 论坛 装修案例)

中国铁建梧桐苑效果图鸟瞰图中国铁建梧桐苑效果图内庭院透视图
中国铁建梧桐苑效果图

本文为武汉阿松原创,倾力制作,希望对大家购房带来帮助。

获取中国铁建梧桐苑额外优惠请在到访前咨询武汉阿松

同时,阿松还可以帮大家争取购房额外优惠,绝对保证是在售楼部直接拿不到的优惠哦!梧桐苑有优惠,民族新城的天祥尚府、名湖豪庭、光谷麦郡也有额外优惠。当然需要在拨打售楼部电话和到访之前联系阿松才可以,如果电话号码开发商已经有备案的就没有优惠了。所以有意向购房的,可拨打电话咨询请输入帖子标题 字数上限40个汉字



本帖 武汉阿松 于2015-09-17 18:17:34 编辑过,共被编辑过9次
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武汉阿松

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发表于2014-03-31 16:23:53 |只看该作者
8楼
武汉阿松,您好!您所发的帖子“(2015.5更新)阿松评房:中国铁建梧桐苑-开盘1年千套售罄 梧桐能否怒放依旧”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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武汉阿松

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发表于2014-03-31 16:26:04 |只看该作者
9楼
武汉阿松,您好!您所发的帖子“(2015.5更新)阿松评房:中国铁建梧桐苑-开盘1年千套售罄 梧桐能否怒放依旧”已被设置为固顶帖,请再接再厉多发好帖。

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房天下网友(过客)

发表于2014-03-31 16:27:52 |
10楼

评论的真全面!客观!赞一个



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主题:2015.10阿松评房:中国铁建梧桐苑-二期狂销速度惊人 价格清盘在即

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